تم طرح هذه الأسئلة وغيرها من الأسئلة من قبل الدكتور مهدي الأسود ، العضو المنتدب لشركة Halcon Rea l Estate. كما حاول الإجابة عليها من خلال تحليل الوضع الحالي في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة
هل ينبغي أن تكون معدلات الفائدة على القروض عالية بالفعل؟
الفائدة على القروض التي أنشأتها البنوك المركزية لها تأثير معين على سوق الإسكان. عندما تنخفض معدلات الإقراض ، ترتفع أسعار المنازل باستمرار والعكس صحيح.
ولكن ماذا تفعل مع أسعار الفائدة التي تحددها المؤسسات التي تقدم تمويل الرهن العقاري؟ ما تأثيرهم على سوق العقارات في البلاد؟ يستحق هذا السؤال طرحه في سوق مثل الإمارات العربية المتحدة ، حيث يرتبط الدرهم بالدولار وتبقى معدلات القروض عند 9-10٪. بعد كل شيء ، سيناريو "إذا انخفضت أسعار الفائدة ، ثم أسعار المساكن سوف ترتفع والعكس بالعكس" لا يعمل.
القروض غالية جدا
إن تفسير سبب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض في الإمارات العربية المتحدة بسيط للغاية - معدلات الفائدة بالدرهم أعلى من الفائدة المصرفية بالدولار. أسباب ارتفاع معدلات القروض أكثر تعقيدًا وليس من السهل فهمها.
يجب عليك أن تسأل نفسك لماذا تتقاضيك البنوك 9.5 ٪ عندما يتم الحفاظ على الدرهم بشكل مصطنع مقابل الدولار لسنوات عديدة. ليس هذا هو سعر الفائدة الرئيسي للبنوك ، الذي نتحدث عنه ، ولكن نسبة 2 إلى 3 في المائة الإضافية التي تضيفها البنوك "من أعلى" إلى منتجاتها. لماذا لا يمكن أن يكون 1.5 ٪؟ الحصول على قرض بالدولار يعني نسبة فائدة تبلغ 5.5٪ ، بينما يكلفك قرض بالدرهم 9.5٪. هذا هراء.
في الأسواق المتقدمة ، عادة ما يتم انتقاد المقرضين بسبب الإهمال فيما يتعلق بمعايير إقراض الإسكان. هنا يمكننا أن ننتقد في الاتجاه المعاكس. تقول البنوك إنها يجب أن تضع مخاطرها في الاعتبار عند تقديم قروض الإسكان في السوق الناشئة.
أوافق على أن سوق العقارات في الإمارات غير مؤسس مثل ، على سبيل المثال ، أوروبا أو أمريكا ، ولكن هناك عناصر مخاطرة في جميع الأسواق ، بغض النظر عن درجة تطورها. وبالطبع ، لا يمكن أن تضاعف المخاطر الأرقام ، كما يحدث هنا. سيمضي المزيد من الوقت ، وستصبح كل عواقب ذلك واضحة.
تأثير سلبي
عندما نتحدث عن الإيجار ، من وجهة نظر القيود المفروضة على الحد الأقصى لتكلفتها والسيطرة على عقد الإيجار ، نرى أن هذه المسألة تهم الكثيرين.
تؤثر السيطرة على نمو أسعار الإيجارات ، بلا شك ، على مالكي (مستثمري) الإسكان ، الذين يقومون بتأجير ممتلكاتهم للمستأجرين. بسبب ارتفاع الفائدة المصرفية على القروض ، يجد المستثمرون أنفسهم بين الصخور والمكان الصعب. في الوقت الحالي ، لا يُسمح لأصحاب المنازل بزيادة الإيجارات السنوية بأكثر من 7٪ ، لكن البنوك تواصل فرض 9.5٪ على القروض التي تم الحصول عليها. حسنًا ، وكيف ينبغي أن تكون مهتمًا بتزويد السوق بمنتج مثل الإسكان ، مع تحقيق ربح قدره 7٪ سنويًا ، مع دفع البنك 9.5٪؟ ناقص هو 2.5 ٪ ، وهي ليست جذابة للغاية للمستثمرين والمشترين المحتملين المنزل.
عادة ما تتطور أسواق العقارات بسبب وجود عاملين: العرض / الطلب والتمويل. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تتم مناقشة قضايا العرض / الطلب في كثير من الأحيان وفي كل مكان. لسوء الحظ ، عادة ما يتم تخفيض أهمية وجود عامل مثل تمويل الرهن العقاري والتكاليف المرتبطة به.
ومع ذلك ، تعد قروض الإسكان اليوم قضية أكثر أهمية تدعم السوق من أي وقت مضى ، حيث أن كمية هائلة من العقارات تقترب من مرحلة الاكتمال والتشغيل. في النهاية ، يجب أن يكون الناس قادرين على شراء العقارات بأسعار معقولة ، وتصبح قيمة المال في هذه الحالة عاملاً رئيسياً في إظهار ما إذا كان بإمكانهم شراءه أم لا.
ما يجب القيام به
يبدو لي أننا اليوم في وضع يمكننا فيه المضي قدماً بالنسبة للبنوك من مراجعة أسعار الفائدة المرتفعة على قروض الرهن العقاري. كيف يمكننا أن نوازن بين "السقف" المثبت لزيادة الإيجارات ودفع فوائدها على القروض للبنوك؟ كيف يمكننا التغلب على أسعار الفائدة المرتفعة هذه؟
طريقة واحدة هي تشجيع المستثمرين والمروجين لتمويل المشاريع وشراء العقارات من تلقاء أنفسهم ، وترك البنوك "في الخارج". المشكلة هنا هي أن هذا سيحد بشكل كبير من تطور السوق. وعندما يكون سوق العقارات كما هو الحال في الإمارات العربية المتحدة ، حيث يجب أن يكون الجميع مشغولين ومهتمين ، هناك خطر حدوث ركود.
بناءً على تجربتي ، أقول إن هناك الكثير من الأشخاص الذين يأتون إلينا ويشترون العقارات ، وعندما نخبرهم أن بإمكانهم الحصول على 75-80٪ من التمويل ، فإنهم ببساطة سعداء. ولكن بعد ذلك يأتي البنك إلى العمل الذي يصدمهم بأسعار الفائدة. كثير من المشترين يعرفون أسعار الإقراض في لندن أو الولايات المتحدة الأمريكية ، وهذا دون شك يمنعهم من الشراء في الإمارات. يجب أن يفكروا بالفعل مرتين قبل أن يقرروا شراء عقار هنا.
المستقبل
نقطتي هي أن ارتفاع معدلات القروض المحلية في الإمارات العربية المتحدة اليوم يترك مجالاً لأسعار أقل ، والتي تستحق المتابعة ، وسيتحرك سوق العقارات الجديد هذا إلى مرحلة النضج وسيكون هناك متسع كبير للمنافسة الصحية. دعونا تتبع التطورات.
