مما لا شك فيه ، يجب أن يمر بعض الوقت من أجل فهم كيف يعمل هذا القانون أو هذا القانون بالفعل. لا تنسَ أن دولة الإمارات العربية المتحدة تسير حاليًا على طريق إنشاء إطارها التنظيمي الذي يمكن أن يحمي ويؤمن المستثمرين ويخلق أفضل الظروف للمطورين.
دعنا ننظر إلى الماضي القريب. في 31 أغسطس 2008 ، تم نشر القانون رقم 13 ، وقد تم تطبيق المادة 11 منه إذا كان المشتري ، وفقًا لعقد بيع العقارات ، ينتهك أحد التزاماته. بعد 30 يومًا من تاريخ إخطار المشتري ، يحق لدائرة الأراضي في إمارة دبي مواصلة الإجراءات المعروفة لإنهاء اتفاقية البيع والشراء بين المطور والمشتري ، ووفقًا للفقرة 2 ، إذا لم يجد المشتري طريقة لحماية نفسه بموجب الاتفاقية ، فسيضطر المطور إلى إنهاء الاتفاقية ولا تحجب أكثر من 30 ٪ من المشتريات التي قام بها المشتري بالفعل في تاريخ إنهاء المدفوعات. هذا ، بطبيعة الحال ، تسبب في العديد من الأسئلة من المطورين ، الذين حفزوا عدم رضاهم عن حقيقة أن نسبة 30 ٪ المذكورة في القانون لن تكون كافية لتعويض التكاليف التي تكبدوها. وبالتالي ، إذا دفع المشتري 5٪ أو 10٪ كوديعة لممتلكات معينة ، ثم وفقًا للقانون ، في حالة إنهاء عقد البيع ، فإن 30٪ من الإيداع للمطور لا يكاد يكفي لتغطية ما يسمى بنفقات "الجيب" ، مثل ، على سبيل المثال ، دفع نسبة مئوية معينة لوكلاء المبيعات. نتيجة لذلك ، لدينا موقف يضطر فيه المطور إلى قبول الخسارة ، وهو أمر غير مقبول ، أو رفع دعوى قضائية ضد المشتري في المحكمة.
كانت الخطوة التالية هي اعتماد رسالة إخبارية مؤرخة 10 نوفمبر 2008 ، صادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تحتوي الرسالة المذكورة على غرض واحد - توضيح المادة 11. وفي هذه المرة ، كان يحق للمطور حجب 30 ٪ ، ولكن من القيمة الإجمالية لاتفاقية شراء وبيع العقارات بالإضافة إلى 30 ٪ من جميع المدفوعات التي تم إجراؤها. وبالتالي ، عند إنهاء العقد ، يحق للمطور حجب استثماراتك وإجراء الدفع النهائي مع المشتري فقط بعد إعادة بيع هذه الخاصية.
ومع ذلك ، فإن خطاب المعلومات لا ينطبق إلا على عقود البيع المبرمة بعد بدء نفاذ القانون رقم 13 ، وفي حالة إنهاء العقد المبرم قبل بدء نفاذ القانون ، تتم الإشارة إلى شروط العقد نفسه.
هذه الرسالة ، على عكس المادة 11 ، دعمت المطورين أكثر ، وأثار نشرها ردود فعل متباينة بين المستثمرين ، لأن الخطاب لم يكن له وضع تعديل رسمي للقانون رقم 13 ، مما أتاح للمشترين التشكيك في روابط المطورين بهذه الرسالة. وبالتالي ، هناك حاجة ماسة إلى اعتماد وثيقة رسمية أكثر وضوحًا تكمل المادة 11 ، والتي أصبحت في نهاية المطاف القانون رقم 9. ينطبق هذا القانون على جميع عقود شراء وبيع العقارات ، بغض النظر عن تاريخ إبرامها ، سواء حتى أو بعد بدء نفاذ القانون.
وبالتالي ، هناك حاجة ماسة إلى اعتماد وثيقة رسمية أكثر وضوحًا تكمل المادة 11 ، والتي أصبحت في نهاية المطاف القانون رقم 9. ينطبق هذا القانون على جميع عقود شراء وبيع العقارات ، بغض النظر عن تاريخ إبرامها ، سواء حتى أو بعد بدء نفاذ القانون.
ظلت التواريخ دون تغيير. بعد 30 يومًا من تاريخ إخطار المشتري ، يحق للمطور إنهاء العقد وحجز المبلغ اعتمادًا على مرحلة الإنشاء. وبالتالي ، إذا كان المطور قد أوفت بالتزاماته في البناء بنسبة لا تقل عن 80 ٪ ، فسيتم حجب جميع الأموال التي دفعها المشتري ، ويحق للمطور أيضًا مطالبة المشتري بسداد القيمة الكاملة للعقار المحدد في العقد. إذا بلغت نسبة البناء 60٪ ، فسيتم حجب 40٪ من التكلفة الإجمالية للعقد. إذا بدأت عملية الإنشاء ، لكن لم تصل إلى 60٪ ، فسيتم الاحتفاظ بـ 25٪ ، وأخيراً ، إذا لم يتم الإعلان عن إنشاء الكائن ، يحتفظ المطور بـ 30٪ من المبلغ المدفوع بالفعل للعقار الذي اشتريته. يجب أن يتم التعويض عن الرصيد خلال سنة واحدة ، وفقًا للمادة 11 ، الفقرة 4.
في الختام ، أود أن أشير إلى أن اعتماد القانون بوجه عام هز التوازن بين حقوق المطورين والمشترين. بعض الناس يعتقدون ذلك. يعتقد البعض الآخر أن مثل هذه التغييرات سيكون لها تأثير مفيد على سوق العقارات. كيف سيكون في الواقع ، والوقت سوف اقول.
عند اتخاذ قرار بشأن الاستحواذ على العقارات ، فإن العوامل الرئيسية هي الموقع والتخطيط والديكور ، وبطبيعة الحال ، تكلفة العقار المحدد. كقاعدة عامة ، لا أحد يعتقد أنه ، أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تكون قادرًا على تصفح القوانين التي تنظم معاملات البيع وحماية حقوقك. سيساعدك الاتصال بالمحترفين الراسخين في سوق العقارات في الحصول على معلومات كاملة عن المشاريع والأسعار ، فضلاً عن الدعم القانوني اللازم ، مما سيسهم بلا شك في تسريع عملية الشراء وتوفير وقتك وأموالك وتوفير الأعصاب.
